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veuillez activer le javascript pour profiter pleinement du site nicolas papiachvili avocat au barreau de lille immobilier & construction compétences honoraires contact avocat droit immobilier & construction lille & hauts-de-france avocat associé au sein du cabinet sirius avocats, chargé d'enseignement à la faculté de lille ii, j'interviens en droit immobilier et droit de la construction sur la métropole de lille ainsi que partout en france. particulier ou professionnel , je vous accompagne dans tous vos litiges liés à des travaux de construction , ainsi que dans les différends que vous rencontrez lors de vente, achat ou de location d'immeuble . en m'attachant à créer un lien de confiance avec vous, je saurai mettre en œuvre mon expertise technique , ma disponibilité et ma réactivité pour vous assister dans la résolution de votre problématique. vous avez fait construire : que faire en cas de désordres ? suivez ici mes conseils découvrez nos brèves d’actualité : la faute d'un autre locateur d'ouvrage constitue-t-elle une cause étrangère, exonératoire de responsabilité ? non : rappel " les locateurs d'ouvrage ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une cause étrangère et que la faute d'un autre locateur d'ouvrage ne constitue pas une telle cause " (cour de cassation, civile, chambre civile 3, 12 avril 2018, 17-20.254, inédit) en savoir + agent immobilier évincé > indemnisation par l'acquéreur fautif : même si celui qui visite un bien immobilier n'est pas débiteur de la commission, il est de principe que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (ca versailles, 5 avr. 2018, n° 16/05050 ) en savoir + des travaux de modeste importance (au droit d'une toiture), sans incorporation de matériaux nouveaux à l'ouvrage, ne constituent pas un élément constitutif de l'ouvrage, et par conséquent empêche la mobilisation de la garantie décennale du constructeur... reste la voie de la responsabilité contractuelle (sous réserve de la solvabilité de l'entreprise) (cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-13.478, p+b+r+i) en savoir + (encore) un nouveau débiteur de la garantie décennale : le fabricant & fournisseur de béton ! "mais attendu qu'ayant relevé que la société lafarge, dont le préposé, présent sur les lieux lors du coulage des deux premières trames, avait donné au poseur des instructions techniques précises, notamment quant à l'inutilité de joints de fractionnement complémentaires, auxquelles le maçon, qui ne connaissait pas les caractéristiques du matériau sophistiqué fourni, s'était conformé, avait ainsi participé activement à la construction dont elle avait assumé la maîtrise d'oeuvre, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société lafarge n'était pas seulement intervenue comme fournisseur du matériau, mais en qualité de constructeur au sens de l'article 1792 du code civil, a légalement justifié sa décision de ce chef ;" la responsabilité de l’entreprise en charge de la pose a quant à elle été écartée, alors que la cour de cassation aurait pu estimer qu’en sa qualité de professionnel de la construction, l’entreprise était en mesure d’apprécier le bien-fondé des injonctions données par le fournisseur. civ. 3e, 28 févr. 2018, fs-p+b+i, n° 17-15.962 www.papiachvili-avocat.fr en savoir + vices cachés : responsabilité du notaire et de l’agent immobilier pour défaut d’information : l’agent immobilier et le notaire voient leur responsabilité engagée pour manquement à leur obligation d’information à l’égard de l’acquéreur, dans l’hypothèse d’un vice caché lié à un précédent sinistre, dont l’existence a uniquement été mentionnée à l’acquéreur, sans communication du jugement correspondant ni explications complémentaires, privant ainsi ce dernier d’une information éclairée sur l’ampleur des désordres (civ. 3e, 14 déc. 2017, fs-p+b+i, n° 16-24.170) en savoir + btp : tout ce qui a changé au 1er janvier 2018 : avec notamment l'obligation pour tous les baux signés depuis le 1er janvier de comporter un diagnostic électrique et l’étanchéité à l’air qui devient un critère de décence et beaucoup d'autres à découvrir ici en savoir + réception tacite des travaux : la contestation par le maître de l’ouvrage de la qualité des travaux réalisés fait obstacle à la caractérisation d’une volonté non équivoque de les recevoir. aussi, le paiement du solde des travaux et la prise de possession des lieux ne suffisent pas toujours pour caractériser la réception tacite ( arrêt récent ) en savoir + perte d’ensoleillement : un propriétaire victime d'une perte d’ensoleillement peut contraindre son voisin à la démolition de l'immeuble litigieux. illustration récente : cass civ 3 , 7 décembre 2017 n° 16-13309. en savoir + classique : si le désordre était connu au moment de la réception, alors les garanties souscrites au titre de la responsabilité décennale des constructeurs ne peuvent être mobilisées (cour de cassation, civile, chambre civile 3, 16 novembre 2017, 16-24.537, inédit ) https://www.legifrance.gouv.fr/affichjurijudi.do?oldaction=rechjurijudi&idtexte=juritext000036056294&fastreqid=2090429959&fastpos=1 en savoir + avez-vous le droit de refuser la réitération d’une vente ? en l’espèce, un acheteur s'était engagé à acquérir un local commercial, selon compromis signé sans condition suspensive d'obtention d'un prêt, et a finalement fait connaître, par un courrier, qu'il renonçait à cette vente pour des raisons personnelles et familiales (au-delà du délai sru naturellement). la cour d’appel d’aix-en-provence dans un arrêt du 8 nov. 2017 (n° 16/08010) rappelle que l’acheteur qui refuse de réitérer la vente pour des seules raisons de convenances personnelles commet une faute dont il doit réparation notamment à l’agent immobilier. en savoir + eléments d’équipement installés sur existant et garantie décennale : la cour de cassation confirme sa jurisprudence du 15 juin 2017 : en l’espèce, des maîtres d’ouvrage ont fait installer une cheminée par la société art du bain et du feu, assurée auprès de la société allianz et un incendie a détruit leur maison dans la nuit du 1er au 2 novembre 2008. la haute juridiction confirme que les désordres affectant cet élément relève de la garantie décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, que la cour d'appel a relevé que l'incendie était la conséquence directe d'une absence de conformité de l'installation aux règles du cahier des clauses techniques portant sur les cheminées équipées d'un foyer fermé … et que par conséquence l’assureur de la société devait sa garantie ( cour de cassation, civile, chambre civile 3, 26 octobre 2017, 16-18.120, publié au bulletin ) en savoir + obligation de renseignement de l'architecte : il incombe à l’architecte chargé d’une opération de construction ou de réhabilitation de se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées (l'arrêt d'appel avait retenu que la destination locative de l’immeuble n’était pas dans le champ contractuel et que les normes d’accessibilité aux handicapés ne s’appliquent que lorsque l’ouvrage, individuel ou collectif, est destiné à la location) cour de cassation - troisième chambre civile 12 octobre 2017 (16-23.982) en savoir + l'installeur d'une pompe à chaleur, nouveau débiteur de la garantie décennale : suivant un arrêt du 15 juin 2017, la cour de cassation opère un revirement de jurisprudence assez remarquée. alors qu'il était jugé jusqu'à présent que les éléments d'équipement bénéficiant de la garantie décennale sont ceux qui ont été installés au moment de la réalisation de l'ouvrage (sauf s'ils étaient qualifiés eux-mêmes d'ouvrage) ; dans son considérant de principe, la cour énonce que : " les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ". en l'espèce une pompe à chaleur défectueuse installée postérieurement sur l'ouvrage. vigilance donc à l'artisan (plombier ou chauffagiste), lequel devra alors supporter sur ses propres deniers les condamnations qui seraient prononcées à son encontre car habituellement non-assuré pour ce type de travaux au titre de la responsabilité décennale. en savoir + responsabilité renforcées pour le diagnostiqueur amiante : un récent arrêt de la cour de cassation (cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-21.942) énonce que si le diagnostiqueur veut échapper au risque de responsabilité, il ne peut pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel. il doit l'étendre à tous sondages non destructifs (v. csp, art. r. 1334-20, i, et r. 1334-21, i), notamment sonores, au-delà même de ce que prévoit l'actuelle norme nf x46-020, relative au repérage de matériaux et produits susceptibles de contenir de l'amiante dans les immeubles bâtis. en savoir + assurance dommages-ouvrage et obligation de résultat : il incombe à l'assureur dommages-ouvrage, tenu d'une obligation de préfinancer les travaux de nature à remédier efficacement aux désordres, de rapporter la preuve de l'absence de lien de causalité entre son intervention et le dommage (cour de cassation , chambre civile 3, 29 juin 2017, n° 16-19634) en savoir + auto-entrepreneur et clause de non-garantie des vices cachés : un auto-entrepreneur qui a réalisé des travaux d'aménagement de son hangar ne peut se prévaloir à l'égard des acquéreurs de l'exclusion contractuelle de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente. si le vice caché trouve son origine dans les travaux réalisés, il est réputé constructeur suivant les dispositions des articles 1792 et suivants (cass., 3e , 29 juin 2017, n °15-20646) en savoir + adjonction d'un élément d'équipement et responsabilité décennale : les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant , relèvent de la responsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (cour de cassation , 3e civ, 15 juin 2017, n ° 16-19640) . ici, la cour vient mettre un terme à la distinction opérée selon que l'élément d'équipement adjoint à l'existant relevait ou non de travaux de construction d'un ouvrage. en savoir + absence de réception tacite des travaux et responsabilité contractuelle : confirmation du principe qu'en l'absence de réception seule la responsabilité contractuelle de l'entreprise eut être recherchée (cass. 3e civ., 13 juill. 2017, n° 16-19.438, fs-p+b+i) en savoir + action en garantie des vices cachés : la clause de non-garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui, en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux d'un garage automobile (cass. civ. 3, 29 juin 2017, n° 16-18.087, fs-p+b+r+i) en savoir + contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan : travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution : la seule sanction du non-respect du formalisme est la nullité du contrat (préalablement prise en charge financière des travaux litigieux par le constructeur ) : cass. 3e civ., 20 avr. 2017, n° 16-10.486 en savoir + réception tacite : nonobstant la résiliation des marchés par le maître d'ouvrage, il y a lieu de caractériser une volonté non équivoque de recevoir les travaux. dans cet arrêt du 18 mai 2017, la cour de cassation indique que : " mme x... avait pris possession de son appartement, en octobre 1999, avant l'achèvement des travaux et qu'à cette date, elle avait payé le montant des travaux déjà réalisés, ce qui laissait présumer sa volonté non équivoque de recevoir l'ouvrage " la voie est ouverte pour rechercher la garantie des assureurs... en savoir + vous estimez que la construction de votre voisin est illicite ? vous pouvez solliciter sa démolition. il est évident que la prochaine fête des voisins est plutôt compromise mais il résulte d'un arrêt de la cour de cassation du 20 avril 2017 (16-10367) que suite à une transformation irrégulière d'un cabanon et d'un ancien poulailler en maison d'habitation réalisée en limite de propriété; le voisin direct, subissant des nuisances, a obtenu sa démolition. en savoir + il est évident que la prochaine fête des voisins est plutôt compromise mais il résulte d'un arrêt de la cour de cassation du 20 avril 2017 (16-10367) que suite à une transformation irrégulière d'un cabanon et d'un ancien poulailler en maison d'habitation réalisée en limite de propriété; le voisin direct, subissant des nuisances, a obtenu sa démolition. en savoir + nicolas papiachvili avocat au barreau de lille immobilier & construction avocat droit immobilier et droit de la construction (métropole de lille) contactez moi : 03 20 47 83 51 80, rue de marcq 59290 wasquehal papiachvili@siriusavocats.fr mentions légales - connexion création de site internet à lille : g&g web
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